Šta je hipoteka?

Hipoteka predstavlja založno pravo na nepokretnim stvarima koje se stiče upisom povjeriočevog prava u javne knjige, a opterećena nepokretnost ostaje i dalje u državini dužnika. Ona takođe predstavlja redovan način zalaganja nepokretnosti, s tim da se mogu hipotekirati i pokretne stvari za koje postoje javni registri (brodovi i vazduhoplovi).

Ovakav način zalaganja nepokretnosti specifičan je, jer odgovara i povjeriocu, ali i dužniku. Razlog tome leži u činjenici da povjerilac hipotekom dobija sigurnost da će naplatiti svoje potaživanje zajedno sa kamatama, dok dužnik dobija povoljnije uslove kredita, nižu kamatu, i, kao što smo već pomenuli, može da koristi nepokretnost koja je opterćena hipotekom- ona ostaje u njegovoj državini.

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu:

-ugovora ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka);

-založne izjave (jednostrana hipoteka);

-zakona (zakonska hipoteka);

-sudske odluke (sudska hipoteka).

Pravila o ugovornoj hipoteci shodno se primjenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drugačije propisano, te ćemo ih u daljem tekstu bliže pojasniti.

Ugovor o hipoteci zaključuju vlasnik nepokretnosti i povjerilac. Može da bude zaključen kao samostalan ugovor kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje da u korist povjerioca zasnuje hipoteku radi namirenja obezbjeđenja potraživanja, ali i kao dio ugovora na osnovu kojeg nastaje potraživanje koje se obezbjeđuje hipotekom (ugovor o zajmu, kreditu i dr.)

Bilo da se radi o samostalnom ugovoru ili pak dijelu ugovora, da bi ugovor bio punovažan, mora biti zaključen ili u obliku notarskog zapisa ili notarski potvrđene isprave. Koja od ove dvije forme će biti uslov punovažnosti ovog ugovora, zavisi da li se želi obezbijediti neposredno sprovođenje prinudnog izvršenja (sudskim ili vansudskim putem) na osnovu samog ugovora ili ne. Ukoliko je odgovor potvrdan, ugovor mora biti zaključen u formi notarskog zapisa. Zakon jasno propisuje formu ovog ugovora.

Da bi hipoteka nastala, nije dovoljno samo da postoji punovažan pravni osnov. Neophodno je da hipoteka bude upisana u nadležni registar nepokretnosti, a to je u našoj državi, katastar nepokretnosti.

Ono što je takođe neophodno, jeste postojanje tzv. klauzule intabulandi, odnosno izričite, bezuslovne izjave vlasnika o dozvoli upisa hipoteke, koja mora biti sadržana u samom ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi ili posebnoj ispravi.

Predmet hipoteke

Zakon o hipoteci taksativno navodi šta sve može biti predmet hipoteke, te tako isti može biti:

-nepokretna stvar (pravo svojine na zemljištu, građevinskom objektu i sl.);

-dio nepokretne stvari, u skladu sa odlukom o diobi;

-susvojinski udio u nepokretnoj stvari;

-poseban dio zgrade na kome postoji pravo svojine, odnosno drugo pravo koje sadrži pravo raspolaganja (stan, poslovne prostorije, garaža, garažno mjesto i dr.);

-pravo na zemljištu koje sadrži ovlašćenje slobodnog pravnog raspolaganja, a naročito pravo građenja, pravo preče gradnje, ili raspolaganja u državnoj, odnosno društvenoj svojini;

-objekat u izgradnji, kao i poseban dio objekta u izgradnji (stan, poslovne prostorije, garaža, i dr.), bez obzira da li je već izgrađen, pod uslovom da je izdato pravnosnažno odobrenje za gradnju u skladu sa zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata (na ovaj način proširuje se mogućnost uzimanja stambenih kredita, ali su se u praksi već desile brojne zloupotrebe od strane investitora pri izgradnji stambenih i poslovnih zgrada).

Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, u skladu sa zakonom. Ispis hipoteke vrši se, na zahtjev dužnika, vlasnika ili povjerioca, ako obezbijeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom.